Point 3 Contrat Régional de Solidarité Territoriale 2025-2028
Lors de notre dernier conseil communautaire, à l’occasion du précédent dossier concernant le Contrat Régional de Solidarité Territoriale, il m’avait été reproché [par Luc Dela-Valle] de ne parler que de logement social… Je vais donc cette fois me réjouir d’abord des 6M€ offerts par le Conseil Régional pour nos collectivités et rappeler, ensuite, que cette politique de soutien aux territoires est une des plus généreuses des Régions Françaises sinon la plus généreuse.
J’avais été aussi amené à dire au Conseil Municipal que la région travaille, elle, de manière vraiment partenariale. Les CRST résultent ainsi d’un vrai processus de concertation entre la Région qui fixe les orientations stratégiques et les collectivités locales qui font valoir les réalités vécues localement. Cette démarche de partenariat est à l’opposé de celle du Conseil Départemental et de la Préfecture de l’Indre dans l’élaboration de leur « Pacte Indre 2030 », puisqu’elles ont décidé, elles, de mettre totalement de côté le Conseil Régional, alors même que les sujets abordés relèvent souvent des compétences du Conseil Régional.
Pour notre part, nous nous réjouissons de constater que les priorités fixées par la région trouvent un écho pour la ville et l’agglo de Châteauroux et qu’ainsi ces priorités écologiques et sociales qui sont aussi les nôtres puissent se concrétiser pour satisfaire les besoins des habitants.
Comme nous sommes déjà intervenus au Conseil Municipal sur les projets liés aux compétences de la commune de Châteauroux, je vais maintenant examiner quelques points liés cette fois aux compétences de l’agglo.
Nous nous réjouissons que la plus grosse contribution de la région, plus de 2 M€, permette d’engager des rénovations thermiques non seulement dans l’habitat social (667k€) mais aussi et surtout dans un certain nombre de projets d’isolation de bâtiments publics communaux (1 164 K€) et cela dans plusieurs communes de l’agglomération : non seulement Chtx, mais aussi Déols, Jeu-les-Bois, Montierchaume, Saint-Maur… Nous ne sommes pas certains que cela soit encore à la hauteur du défi climatique, mais cela va incontestablement dans le bon sens. Permettez-nous simplement une remarque : le cadre d’action du CR permettait en fait non seulement de financer l’isolation des bâtiments publics mais aussi celle des bâtiments associatifs. Ce serait bien de penser aussi à elle dans l’avenir car il y a là aussi de gros besoins.
Par contre, nous sommes très déçus du peu qui figure en matière de « préservation de la ressource en eau » (p16 dans Cadre n°3 bis). N’y sont seulement « pressentis » que deux modestes projets de réserve d’eau pour arroser les espaces verts au Poinçonnet et à Jeu les Bois. Sachant que depuis le début de l’année 2024 les captages d’eau potable du Montet et de Chambon dépassent régulièrement la norme des 50mg/l de nitrates, on pouvait s’attendre à une action d’une toute autre envergure. L’un des 4 objectifs régionaux proposé en matière de préservation de la ressource en eau était « la sensibilisation et les changements dans les filières agricoles »(p 20). Ne serait-il pas temps, enfin, de sortir de la politique de « sensibilisation » à la petite semaine menée depuis des années, en relation avec la chambre d’agriculture, sans aucun résultat positif, pour engager enfin une politique ambitieuse de « changements », de préservation de la qualité de nos captages d’eau potable ? Nous y reviendrons dans le vœu que nous vous soumettrons en fin de Conseil.
D’autres manques apparaissent au vu des cadres d’action que la région proposait de subventionner et pour lesquels vous n’avez pas proposé d’action. Citons par exemple l’absence d’un vrai projet de ressourcerie-recyclerie (p48) alors même que vous êtes enfin en train d’élaborer un Plan Local de Prévention des Déchets Ménagers. On peut encore citer aussi, une nouvelle fois, l’absence de toute prise en compte des besoins d’investissements des associations d’insertion par l’économie (p 93).
Sur le logement social, enfin, je ne m’étendrai pas cette fois, mais les données de ce contrat confirment que quelque puisse être l’aide importante de la région (666 000€), les reconstructions envisagées restent très inférieures aux démolitions. Vous menez bien globalement une politique de régression du logement social, préjudiciable pour beaucoup de personnes en recherche de location qui se trouvent confrontées à un marché de plus en plus tendu.
Au total, approuvant les priorités du Conseil Régional, utilement reprises dans ce contrat pour répondre aux besoins de nos concitoyens et concitoyennes, nous voterons donc positivement sur ce dossier, tout en regrettant que votre reprise de ces priorités soit par trop restreinte.
Point 8 Promesse de bail commercial portant sur l’immeuble situé allée Jean Vaollé à Châteauroux dénommé Maison Varaigne.
La dernière fois que que l’agglomération castelroussine s’est lancée dans une opération d’aménagement incluant un volet commercial, il s’agissait de la mémorable « restructuration urbaine et commerciale de la Rue de l’Écho ». Pour ceux qui l’auraient oublié, dans ce même conseil, en novembre 2020, nous avions dû constater que cette opération que l’agglomération portait en direct depuis 2009, présentait un déficit de 5 M€ pour un montant d’investissement total de 6,2 M€. Déficit que l’agglomération castelroussine a assumé financièrement. Aujourd’hui pourtant, tous les logements construits dans le cadre de cette restructuration ont été vendus et sont occupés, tous les commerces aménagés sont occupés et paient un loyer commercial à leurs propriétaires. Cela a donc été un désastre financier pour l’agglo, mais pas pour les investisseurs privés.
Vous nous soumettez aujourd’hui une délibération dans laquelle nous découvrons que le réaménagement de la maison Varaigne devrait nous coûter 4,5 M€, pas une paille donc, et un bail commercial d’un montant de 3750 €/mois pour 730 m2 de surface destinée à la restauration gastronomique et à l’hébergement de luxe, pour ce que l’on peut savoir à ce jour. Soit un loyer de 5 €/m2/mois dans un cadre des plus agréables. Beaucoup de restaurateurs et hôteliers castelroussins blêmiraient d’envie pour avoir un loyer aussi avantageux.
Vous justifiez ce montant comme correspondant à la moitié de l’amortissement calculé sur 50 ans. Nous acceptons donc de prendre intégralement à notre charge la moitié de l’amortissement mais aussi tous les coûts liés à l’entretien lourd du bâtiment qui sont normalement à la charge du bailleur. Bref, nous acceptons d’ores et déjà une opération qui sera déficitaire pour les finances de l’agglomération. Et même si des subventions ont été perçues, sans que vous ne les ayez présentées à notre conseil, il s’agit de toute façon d’argent public que nous n’avons pas à brader. Nous n’avons donc rien appris de la rue de l’Écho.
Avons-nous retenu quelque chose de la fixation du loyer commercial du Café de Paris ? Je le rappelle, la valeur locative d’un local professionnel est basée sur des valeurs issues de l’observation des loyers commerciaux de même nature et de situation géographique comparable. Ces valeurs sont chaque année réactualisées et une commission départementale la valide chaque année.
Ne croyez pas que ces valeurs soient effrayantes pour les futurs occupants de la Maison Varaigne ; ils seraient en effet dans la même situation que l’épicerie Mazagan située juste de l’autre côté de l’avenue Mitterrand, c’est dire si la comparaison ne leur sera pas désavantageuse. Ainsi donc, si l’on appliquait les valeurs moyennes de ce secteur, alors le loyer devrait être compris entre 80 et 100 €/m2/an, là où les valeurs locatives moyennes des locaux commerciaux à Châteauroux sont plutôt à 200 €/m2/an.
Vous nous soumettez un loyer de 60 €/m2/an, c’est-à-dire un tarif très nettement inférieur aux valeurs constatées sur le marché.
En résumé, nous sommes de piètres investisseurs et nous sommes également de médiocres bailleurs commerciaux. Nous ne pouvons que souhaiter la réussite d’un projet de restauration gastronomique de haut niveau, mais pas lorsqu’elle est financée par l’argent public qui pourrait être utilisé de manière bien plus profitable pour les habitants de l’agglomération castelroussine. 4,5 M€ c’est 5 années de financement pour les aides à la rénovation énergétique de l’OPAH.
Vous avez justifié les hausses constatées de coût de stationnement pour les castelroussins comme permettant de ne pas imputer le budget de la Ville pour les investissements à venir. Est-ce parce qu’il s’agit du budget de l’agglo que vous ne faites pas preuve de la même préoccupation ?
Point 18 : Acquisition foncière ZAC d’Ozans – Commune d’Etrechet- GFA Lyster
Sans « nous étouffer » selon une expression qui vous est chère M. Le président, nous devons revenir une fois de plus sur le sujet d’Ozans.
Il y a déjà 15 ans, en 2010, que Châteauroux Métropole a créé la Zone d’Aménagement Concerté d’Ozans. Étendu sur 508 ha, le Parc d’activités d’Ozans dispose de terrains industriels cessibles pour des activités tertiaires, éco-industrielles et logistiques. Or en 15 ans, très peu de ces terrains ont été finalement commercialisés. Est-il donc indispensable d’acquérir, encore, de nouvelles surfaces ?
Revenons à l’acquisition : un accord amiable a finalement été trouvé avec le GFA Lyster et la SCEA du Menas pour la cession d’une emprise de 83,5044 ha au prix de 1 771 838 € avec versement d’une indemnité d’éviction de 486 187 € pour la résiliation partielle du bail rural, plus 25 000 € l’aménagement de haie et clôture soit un coût total de 2,5 M€.
Or dans l’annexe 3, dans l’avis du domaine sur la valeur vénale du 6/02/25, la valeur est estimée à 1 366 000 € pour 85,6694 ha ; il est par ailleurs rappelé qu’il s’agit d’une actualisation de l’avis domanial du 30/08/2023 qui retenait lui seulement 1 082 000 €.
Donc vous nous proposez d’acheter ces terres au minimum 400 000 € de plus (environ 30% de plus) que ce que préconisait l’avis domanial !
On constate que sur Ozans, on achète cher la terre qui est vendue ensuite à bas prix aux rares entreprises qui se présentent. Nous le rappelons ici, il s’agit d’argent public.
Pour finir, en parlant de l’implantation de la société Soprema et de mystérieux giga projets sur le site d’Ozans, vous évoquiez lors des commissions pour parler de la ZAC d’Ozans, le « réveil de la belle endormie ».
Là aussi, nous nous interrogeons : allez-vous, peut-être, nous annoncer une nouvelle fois, juste avant les élections, un grand projet sur ce site, comme jadis avec l’installation d’entreprises chinoises et les 4.000 à 5.000 emplois promis ? Ou peut-être encore une unité de fabrication de Tesla ? Ou d’un DATA Center, dans le cadre de votre projet « Green Challenge 36″, en mars 2023 avec 750 emplois minimum attendus ?…
Naturellement, nous souhaitons la création de réels emplois dans notre département, mais il n’y rien de pire que de faire des promesses aux électeurs qui ne peuvent ensuite être tenues...